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加拿大经济中心城市多伦多为例

当大多数生活在加拿大的人、明星、政府、白领、蓝领等加入房地产销售浪潮时,这一趋势离房价崩盘有多远?今天,我们主要以加拿大经济的中心城市多伦多为例。随着近期的发展,这座看似稳定、平静、积极的城市是否隐藏着杀戮机遇?经济安全吗?

一、看看加拿大整个房价,呈上升趋势。2009-在过去的8年里,多伦多楼市一直在上涨。累计涨幅约为200%~800%特别是多伦多的房价在过去几个月里一直是15%-30%惊人的速度同比上升。

多伦多,加拿大的经济中心有很多就业机会,有利于年轻人的发展。越来越多的安大略省年轻人和安大略省以外的年轻人来到他们的平台上发展。其次,与加拿大的整体环境相比,多伦多是一个居住的好地方,教育资源丰富,生活方式便的生活方式和美丽的城市风景,这也是大多数人考虑在多伦多定居的一个因素。2009年至16年,多伦多常住人口净增长100多万,流动人口净增长50万,达到600万常住人口和近800万净人口。

多伦多可谓是加拿大第一大城市,也是北美第四大城市,目前,房价涨势已经超过了曼哈顿、西雅图、旧金山和温哥华。截止今年3月,独栋住宅均价同比跳涨33.4%至120万加元,市中心区独栋房价高达160万加元,联排住宅(townhouse)公寓平均价格也实现了近三分之一的同比增长。供应短缺被认为是房价飙升的主要原因。

根据多伦多房地产局的数据,3月份多伦多地区的住宅房地产销量同比增长17%.7%,至1.公寓(2077万)condominium()和独栋住宅()single-family detached home)销量增长最大。虽然新上市数量同比增长15.2%至1.7051万,但上市增长仍无法赶上销售增长,导致当地房地产市场供给侧继续收紧。

当然,与中国相比,它不如国内房价的上涨,但对于一个经济稳定的发达国家来说,这些快速增长让政府感到担忧。

例如:加拿大Condo一室一厅(50-以60平方米的房子为例,位于Bayview与Sheppard-Yonge 在地铁站附近,靠近富人区,2015年成交价格在32万加币以内,现在估值在40万加币以上。

二、目前加拿大自有住房率为70%,是世界上最高的水平。    

什么是自有住房率:自有住房率是世界上调查居民生活条件的常用指标。其含义是指拥有产权住房的家庭数量占全社会家庭数量的比例。

住房拥有率高的影响是什么:家庭拥有自己的住房并不意味着生活问题已经解决了。经济发达国家自身住房所有权低,落后国家自身住房所有权高。其中一个原因是发达国家的人口流动性很强。为了减少住房销售的麻烦,许多人宁愿租房子而不是买房子。相反,落后国家的人口流动性较差,拥有自己住房的家庭更有可能住在自己的住房中。

住房自有率高的国家几乎都是经济发展水平较低的转轨国家,而住房自有率低的国家大多是经济发达国家。瑞士是住房自有率最低的国家。1990年,住房自有率低至31%,紧随其后的是瑞典和德国;而住房自有率最高是亚美尼亚,其在1998年时数值高达96.3%。由此可见,住房自有率高并非值得称道,而是经济水平落后的标志。

多伦多是加拿大最大的城市,也是北美最大的城市。目前,房价上涨已超过曼哈顿、西雅图、旧金山和温哥华

三、在低利率的刺激下,加拿大居民负债水平较高目前家庭债务收入比例为169.4%与往年的146相比%大幅提高。

以几年前美国次贷危机为例:

1. 金融机构所谓的创新创造了许多无法偿还的贷款。

2. 房地产市场的上涨趋势使美国人乐观地认为,房价永远不会下跌,有些人借钱投机,有些人申请二次抵押贷款消费。借款人有(金融机构),贷款人有(消费者),金融机构创造了原本不存在的资金。这个过程一直持续到大量的次级贷款(借给信用较差的人的贷款)无法偿还,金融机构的资本链断裂。这就是所谓的次级贷款危机。

3. 看看安省家庭收入和房价的对比。

安省家庭收入与房价的比较

房价/收入比

四、目前房地产行业占加拿大GDP过高。    

与加拿大的老大哥美国相比。房地产作为一个发达国家,不应该是国家发展的经济支柱。

现在美国:服务业占比最大,全国四分之三的劳动力从事服务业。2007年,美国房地产总值12万亿美元,美国GDP是16万亿美元,房地产和信贷两个经济部门在巅峰时期主导了整个美国的GDP。美国连续十多年的双赤字现象并没有改变。十多年的赤字,债务仍在上升,贸易仍在逆差,美国政府实际上负债累累。依靠经济繁荣的还债能力,仍处于弱平衡,你知道为什么次贷危机如此致命。

五、目前,温哥华、多伦多的限购措施。    

加拿大政府担心日益激烈的民怨。加拿大各级政府都忙于转移民怨,首先针对海外买家。

BC省政府最近的报告指出,从6月份的数据来看,全省只有3左右.3%新的房屋交易业主来自海外,而温哥华地区有5个%买家来自海外。与当地人相比,海外买家在房地产市场的平均出价更高 42万许,达到 116万。在六月份的 大温地区19个交易日内 在5000套房屋交易中,海外买家交易260套,其中中中国人占有 234个。

这些数据非常断章取义,不仅时间很短,而且不一定具有代表性。联邦政府希望通过调查海外买家对房地产市场的影响来征税。

加拿大B,2016年7月25日C省政府宣布将对外国买家(加拿大公民和永久居民P)进行宣布R除外)征收15%特殊物业交易税。这意味着,如果外国买家(留学生、工作签证、海外投资者等。)在2016年8月2日后在大温哥华地区购买价值200万的别墅,将额外支付30万加元。BC省房产税。此外,温哥华将很快实施房屋空置税。大温哥华地区房地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)公布的数据显示,大温哥华区域局(Metro Vancouver)住宅地产销量同比大幅下降39.5%,为连续第七个月下跌,环比下跌11.1%。

4月20日,安省省长韦恩在多伦多宣布,政府将在G立法GH地区房地产市场实施15%非居民投机税(Non-Resident Speculation Tax)。不是加拿大公民或永久居民的购房者,如果在该地区购买住宅物业,将支付15元%税。有6个以上家庭的多单位出租物业,以及农业、商业和工业用地,不适用于税收。

立法通过后,新税将于2017年4月21日实施,4月20日或之前签订交易协议的交易可免征。

澳大利亚N就世界而言SW从6月21日起,在原印花税的基础上,对海外购房者征收4项%印花税现在看起来很温和。

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